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相続・大阪相談所

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遺言書作成などの遺産問題。また、成年後見や任意後見対策、死後事務委任契約また
民事信託など利用した財産管理契約のアドバイスまで幅広く対応いたします。

国家資格に基づくアドバイス:(登録済み国家資格)認定司法書士、行政書士
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相続した不動産を売却した時の税金

・・売却後の税金について

ご両親から土地を相続した場合、相続の申告期限(亡くなってから10ヶ月以後)から3年以内に売却すると受けられる特例についてご存知でしょうか?

相続した土地を相続発生から3年10ヶ月以内に売却すると、所得税が大幅に安くなる可能性があります。

また、実家を売却して金銭で分割する場合にそこに住んでいる相続人が相続したうえで売却し、他の相続人に代償金を支払うと、居住用不動産の3000万円控除や居住用不動産の軽減税率が使える可能性があります。

これらの特例を使うと税金が大幅に安くなります。
相続した不動産を売却する際には、「誰がどのように相続し、どのように売却するか」を法令や税務をふまえてしっかりと検討する必要があります。

相続した不動産を売却して譲渡益が出た場合には、その譲渡益に対して譲渡所得税や住民税(や復興特別所得税)の税金が課せられます(分離課税の譲渡所得)。

このことから不動産を売却する際には、事前に次のような点を確認してから、遺産分割の方法売却不動産の選択などをし、できるだけ相続税や譲渡所得税が安くなるように検討する必要があります。

 

売却する不動産に譲渡益が発生するか否か。

■不動産を売却しても譲渡益がでなければ譲渡所得税は課税されません。

譲渡益(譲渡所得)の計算方法
 

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、その必要経費としての不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。

 

譲渡益(譲渡所得) = 売却代金 -(土地の取得費 + 土地の譲渡費用)

 

土地の取得費とは?
(土地の購入代金・仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・購入後の設備費や改良費など)

土地の譲渡費用とは?
(仲介手数料・広告費・抵当権抹消登記費用など)

 

■相続不動産を売却する際は、原則として被相続人が取得した日(所有期間)および取得費を引き継ぎます。

よって、相続した直後に不動産を売却した場合で
短期譲渡に該当するわけではなく、被相続人が当該不動産を取得した日からの所有期間となります。

また、被相続人が取得してから相当期間経過している等の理由により取得費が不明の場合には、概算取得費として、売却額の5%相当額を取得費とすることもできます。

 

売却する不動産が長期譲渡に該当するのか短期譲渡に該当するのかどうか。

不動産を売却したときの譲渡所得税は、次のとおり取得から売却までの所有期間によって長期譲渡所得短期譲渡所得の二つに区分します。

長期譲渡所得と短期譲渡所得は、適用となる税率が異なるため税金の計算も別々に行います。

 

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超となるもの

短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下となるもの

 

この「所有期間」とは、不動産取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

■所有期間5年超の不動産を売却した場合の税金(長期譲渡取得税)


不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える不動産を売却したときの税金(譲渡所得税)の計算は、下記のようになります。


収入金額 - 取得費 - 譲渡費用 = 課税長期譲渡所得金額


この課税長期譲渡所得金額に、所得税は15%、住民税は5%を乗じて譲渡所
得税額を算出します。

※税額の、所得税については、このほかに所得税額に対して2.1%の復興所得税が
加算されます。


(計算例) 課税長期譲渡所得金額が5000万円の場合


所得税 5000万円×15%=750万円


住民税 5000万円× 5%=250万円


※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合
の3000万円控除など、各種の特別控除があります。


■所有期間5年以下の不動産を売却した場合の税金(短期譲渡取得税)


不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の不動産を売却したときの税金(譲渡所得税)の計算は、下記のようになります。

収入金額 - 取得費 - 譲渡費用 = 短期長期譲渡所得金額

 

この課税短期譲渡所得金額に、所得税は30%、住民税は9%を乗じて譲渡所
得税額を算出します。
※税額の、所得税については、このほかに所得税額に対して2.1%の復興所得税が
加算されます。

 

(計算例) 課税短期譲渡所得金額が5000万円の場合


所得税 5000万円×30%=1500万円


住民税 5000万円× 9%= 450万円


※上記は特別控除の適用がない場合の計算方法です。マイホームを売った場合
の3000万円控除など、各種の特別控除があります。


■所有期間10年超の居住用不動産を売却した場合は、以下の軽減税率が適用されます。(居住用財産の長期譲渡所得に対する課税の特例)


6000万円以下・・・所得税10%、住民税4%


6000万円超・・・・所得税15%、住民税5%
+所得税600万円、住民税240万円

※税額の、所得税については、このほかに所得税額に対して2.1%の復興所得税が
加算されます。

不動産を売却した際に、譲渡所得税等の課税の特例(税額が低くなる特例等)の適用が受けられるかどうか・・

相続不動産を売却する際の課税の特例には、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除」などがありますが、このような特例の適用の可否は、売却する相続人ごとに判断されることになります。

例えばこの3000万円控除の適用を受けるためには、不動産を売却する相続人が当該財産を相続した上で、実際にその不動産に居住していることが必要です。

よって、相続により取得した不動産を売却する予定がある場合には、このような課税の特例等についても考慮した上で遺産分割を行う必要があります。

相続不動産を売却した場合の取得費(必要経費)の加算

 相続した土地、建物を、相続発生後(被相続人の死亡の日と同じです。)にその相続税の申告期限(亡くなってから10ヶ月)から3年以内に売却した場合には、その相続で課税された相続税額のうちの一定の金額を
売却する不動産の取得費(必要経費)に加算することができます。


■相続不動産の取得費(必要経費)の加算の要件


(1)相続又は遺贈により財産を取得した者による売却であること。

(2)相続した財産を売却した人に相続税が課税されていること。

(3)相続発生後、その相続税の申告期限(亡くなってから10ヶ月以後)から3年以内に売却していること。

(4)取得費加算の対象となる土地等(土地や土地の上に存する権利)には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれます。


■相続不動産を売却する際の取得費に加算する額


※相続した土地・建物を売却した場合に取得費に加算する額

相続した土地を売却した場合には、売却した人にかかった相続税額のうち、売却した土地に対応する相続税額が加算の対象となります。

土地等以外の財産を売却した場合には、売却した人にかかった相続税額のうち、譲渡した建物や株式などに対応する額が加算の対象となります。

 

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