相続した不動産を売却した時の税金

これらの特例を使うと税金が大幅に安くなります。
相続した不動産を売却する際には、「誰がどのように相続し、どのように売却するか」を法令や税務をふまえてしっかりと検討する必要があります。

相続した不動産を売却して譲渡益が出た場合には、その譲渡益に対して譲渡所得税や住民税（や復興特別所得税）の税金が課せられます（分離課税の譲渡所得）。

このことから不動産を売却する際には、事前に次のような点を確認してから、遺産分割の方法や売却不動産の選択などをし、できるだけ相続税や譲渡所得税が安くなるように検討する必要があります。

詳細は、ご相談時に（継続相談で、通常2回目の相談時に）提携の税理士先生と打合せさせていただきます。

■不動産を売却しても譲渡益がでなければ譲渡所得税は課税されません。

譲渡益（譲渡所得）の計算方法
譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、その必要経費としての不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。

譲渡益（譲渡所得） ＝ 売却代金 －（土地の取得費 + 土地の譲渡費用）

土地の取得費とは？
（土地の購入代金・仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・購入後の設備費や改良費など）

土地の譲渡費用とは？
（仲介手数料・広告費・抵当権抹消登記費用など）

■相続不動産を売却する際は、原則として被相続人が取得した日（所有期間）および取得費を引き継ぎます。

よって、相続した直後に不動産を売却した場合でも短期譲渡に該当するわけではなく、被相続人が当該不動産を取得した日からの所有期間となります。
また、被相続人が取得してから相当期間経過している等の理由により取得費が不明の場合には、概算取得費として、売却額の５％相当額を取得費とすることもできます。

不動産を売却したときの譲渡所得税は、次のとおり取得から売却までの所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分します。

長期譲渡所得と短期譲渡所得は、適用となる税率が異なるため税金の計算も別々に行います。

長期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年超となるもの
短期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下となるもの

この「所有期間」とは、不動産取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

相続不動産を売却する際の課税の特例には、「居住用財産を譲渡した場合の３０００万円控除」などがありますが、このような特例の適用の可否は、売却する相続人ごとに判断されることになります。

例えばこの３０００万円控除の適用を受けるためには、不動産を売却する相続人が当該財産を相続した上で、実際にその不動産に居住していることが必要です。

よって、相続により取得した不動産を売却する予定がある場合には、このような課税の特例等についても考慮した上で遺産分割を行う必要があります。

（１）相続又は遺贈により財産を取得した者による売却であること。
（２）相続した財産を売却した人に相続税が課税されていること。
（３）相続発生後、その相続税の申告期限（亡くなってから10ヶ月以後）から３年以内に売却していること。
（４）取得費加算の対象となる土地等（土地や土地の上に存する権利）には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や相続開始前３年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれます。