遺産相続のことなら大阪府大阪市北区の『相続・大阪相談所』までどうぞ。相続手続の専門家が、相続登記 (不動産登記)、遺産分割協議書作成、遺言書作成などの遺産問題を丁寧にサポートいたします。

相続・大阪相談所

主な業務対応地域:大阪・神戸・奈良などを中心に、全国の不動産対象

身近な人がなくなった後の、相続手続きから、生前のお元気なうちに対策する
遺言書作成などの遺産問題。また、成年後見や任意後見対策、死後事務委任契約また
民事信託など利用した財産管理契約のアドバイスまで幅広く対応いたします。

国家資格に基づくアドバイス:(登録済み国家資格)認定司法書士、行政書士
              (登録済み認定資格)民事信託士

運営:司法書士法人渡辺総合事務所、渡辺行政書士事務所

<大阪オフィス>〒530-0047 大阪府大阪市北区西天満2丁目8-5西天満大治ビル6階
 (TEL : 06-6363-8180)
<京都オフィス>〒603-8336 京都市北区大将軍一条町39番地 (TEL : 075-463-9446)

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9:00〜18:00
(土日祝日は除く)

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相続登記(不動産の名義変更)、費用など

相続登記による不動産名義変更

相続登記は、法務局(登記所)に申請します

登記申請は、不動産所在地の管轄法務局に行います。

相続登記は、登記申請書を法務局に提出して行います。法務局は登記所とも呼ばれていて、各都道府県に数か所設置されています。

正式には「何々(地方)法務局」とか「何々(地方)法務局どこどこ支局(出張所)」といいます。

相続登記の申請期限は?

相続登記は、相続発生後何か月以内にしなければならないというようなきまりはございません

しかし、相続登記をしないまま時間が経つと、必要な書類が集められなくなったり(住民票の除票は、市役所での保存期間が5年間です)、さらに相続人が亡くなって手続きが煩雑になる可能性があります。

また、登記簿上の所有者となっていなければ、不動産を売却したり、銀行からお金を借りて抵当権を設定したりすることもできません。

我々司法書士会連合会でも、年に一度キャンペーンをしていますが、早めの相続登記手続きをすることが大切です。

※~放っておくと、何がたいへん?~

①遺産分割の当事者がとてもたくさんになる・・

亡くなった当時の相続人が、さらに死亡することも。


②取れない書類があります・・

例えば、住民票の除票なんかは、市役所での保存期間が死亡から5年しかありません。相続登記に必要な書類をつけれないと、違う手続きや、司法書士の手数料が加算されます。

③集める書類が膨大になる・・

それぞれの相続人中にすでに亡くなっている方がいるようなケースでは、今度はその方の戸籍関係も必要になってきます。

④売りたいときに売却できない・・

相続した不動産を、売りたいときには、「相続登記」でいまの相続人への名義変更が必要になります。名義変更には、相続人各位の話し合いや、実印が必要になるので、どうじても手続きに時間がかかります。そこで、「すぐに相続でもらった不動産を売りたい」と思っていても、
売却の機会を逃すことにもなりかねません。
ですので、相続登記はお早めに!!

相続登記の基本パターンは2種類!

土地や建物などの不動産を相続した場合には、その権利を亡くなった方から相続人の名義に変更する手続き、所有権移転登記をすることになります。

相続を登記原因とする所有権移転登記のことを相続登記といいます。

この相続登記には、2種類ございます。

1つ目は、遺言遺産分割協議、あるいは家庭裁判所における遺産分割調停や審判によって、当該不動産を相続する者が決まった後にその者が行う『相続登記』があります。

遺産分割による相続登記は、相続人のみんなで話し合って、法定相続分とは違う分け方にすることをいいます。

また、遺言による相続登記は、遺言書に書いてある内容に沿って、不動産を分けることをいいます。例えば、「どこどこの不動産は、長男に相続させる。」と遺言書を作っているケースです。

2つ目は、当該不動産を相続する者が未定の段階における法定相続分による『相続登記(つまり、共同相続登記)』があります。

法定相続による相続登記は、法定相続分どおりに、みんなで不動産を共有するようになります。

2つ目の共同相続登記は、遺産分割協議がまとまっていないが相続税を支払うために相続不動産を売却する必要があるときや、あるいは、無効と思われる遺言書に基づいて所有権移転登記がなされることを防ぐために必要がある、といった場面で行われています。


ですので、そういった特殊な事情が無ければ、通常、共同相続登記はされることは少ないです。

不動産ごとに管轄が決まっています

相続登記は、全国のどこの法務局に申請しても良いわけではなく、不動産ごとに決められた管轄の法務局に申請する必要があります。

管轄は、市町村や区の単位で決められていることが多いです。
最近は、行政機関の統廃合で、お住まいからは遠方の法務局に出向くこともあります。

ちなみに、管轄を間違えると登記は受け付けてもらえませんので、ご留意ください。

「必要書類」と「登録免許税(国税)」

必要書類としては、

1.登記申請書
2.被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本
3.被相続人の住民票の除票(本籍地記載のあるもの)
4.相続人全員の戸籍謄本
5.不動産を取得する相続人の住民票の写し
6.相続不動産の固定資産評価証明書
7.遺言がある場合は、遺言書(自筆証書遺言・検認や公正証書遺言)
8.遺産分割協議をした場合は、遺産分割協議書
9.調停や審判に基づいて相続登記を申請する場合には、調停調書または審判所書の謄本

登記申請の際には、当該不動産の固定資産評価額(課税標準額)に応じて登録免許税が課されます。
(税率:1,000分の4(登録免許税法9条・別表第一)

 

相続登記の申請手続き(相続人のうち、誰が申請するの?)


当該不動産を相続するものが決まった後にその者が行う相続登記の場合には、当該不動産取得者単独で登記申請を行います(単独申請)(不動産登記法63条2項)。

また、共同相続登記の場合は、共同相続人全員が共同して申請するのが通常ですが、共同相続人の中の1人が全員のために申請することもできます(民法252条但し書き)。

ただし、共同相続人の1人が自分の持分だけ相続登記をすることは認められません。

ちなみに、共同相続登記を一人だけから申請した場合には、その申請者の分しか登記識別情報通知(昔の権利証書)がされませんのでご注意ください。

不動産を相続する?(相続の登記)

ご家族が不幸にも亡くなると相続が始まり、被相続人(亡くなった方)の財産がそのまま相続人に引き継がれます。

相続される財産は、被相続人のプラスの財産(不動産・自動車・株式・預金など)だけではなく、マイナスの財産(借金・保証債務など)も含まれます。

相続が開始したら、まずは被相続人のプラス・マイナスの財産全てを調査しましょう。

相続人が複数いる場合には,どの財産を誰が相続するのか相続人全員の話し合いで取り決め(遺産分割協議)、不動産などの名義変更が必要な財産については、相続人が名義変更の手続きをおこないます。

遺言など無い限り、遺産分割しないといつまでも個々の遺産(不動産・自動車・株式・預金など)全てが相続人で共有されたままです。

遺産を利用・処分する際に、いちいち他の相続人の同意・承諾が必要になるばかりか、時間がたつにつれ権利関係が複雑になり、遺産分割協議がまとまりにくくなるケースもあります。

なお、マイナス財産が多く、相続したくない場合は、各相続人は、家庭裁判所に相続放棄の申述をすることができます。

相続以外の登記原因による不動産名義変更

・遺贈登記

相続登記と似ていますが、遺贈を原因とする登記があります。

相続人意外の者(例えば、長男の嫁、お孫さん)に不動産を遺贈する場合のほか、相続人に不動産を承継させることを考えていた場合でも、遺言書に「長男の嫁○○に遺贈する」と記載されていた場合には、遺贈登記による不動産の名義変更が必要になります。

相続登記と遺贈登記の違いは、「登記申請者の違い」です。

相続登記の場合は単独での登記申請が可能です。

一方、遺贈登記の場合には、登記権利者(受遺者)と登記義務者(遺言執行者または遺言執行者が指定されていない場合は法定相続人全員)による共同申請が必要となります(不動産登記法60条)。

ですので、遺言執行者がおらず、法定相続人間で相続争いがあるような場合は、遺贈登記による不動産名義変更は困難になります

その他の違いは、登録免許税(国税)です。
遺贈登記の税率は1000分の20です(ただし、受遺者が相続人である場合には1000分の4)です(登録免許税法9条・別表第一、平成15年4月1日民二1022第1-2)。

・遺産分割登記
相続登記と似ているものに、遺産分割を原因とする遺産分割登記があります。
これは、共同相続登記を行った後、遺産分割協議が成立するなどして当該不動産を取得する者が決まった場合、その取得者の名義に移転(持分移転)する登記手続きのことです。

この場合の登記申請も、当該不動産を取得する者が登記権利者、その他の共有名義人を登記義務者とする共同申請が必要になります(不動産登記法60条)。

相続登記の費用

相続登記のみのシンプルプランは、報酬54,000円~(8%税込)

この金額には、下記の作業報酬(手数料)が含まれています。

  • 初回のご相談(30分)
  • 相続登記手続き(法務局への申請・回収含む)
  • 収集した戸籍のチェック業務
  • 不動産登記簿謄本取得業務

その他のプラン

相続登記節約プラン 75,600円

相続登記らくらくお任せプラン 86,400円

相続手続きらくらくお任せプラン 129,600円

※代理取得費や郵送料等の実費は、別途ご負担いただきます。
※管轄がまたがる(数か所の法務局への申請)場合は、1か所につき、+32,400円。

 

登録免許税(国税)

固定資産評価額×0.4%
(固定資産税納付書に記載している評価額をご参照ください)

※当事務所は、オンライン登記申請に対応していますので、全国各地の法務局への申請が可能です。相続による不動産名義変更は、オンライン申請に対応している当事務所をご利用ください。

費用の総額について

通常の土地・建物であれば、登録免許税などの実費を含め、総額15万円前後となります。

なお、相続関係が複雑な場合等(お祖父さんの代から今の相続人までの名義変更、不動産の数が多い、不動産の場所が数か所に分かれる、相続人が多い、遺産分割協議書を複数作成する、遺産分割協議書に他の遺産(預貯金や株式など)を複数記載する、兄弟姉妹が相続人、相続人が行方不明、不動産が大規模、融資を受けるために急いでいるなど)は費用を追加させていただく場合がございますのでご了承ください。

ポイント

お客様の立場では、費用はいくらかかるのか?明確か?が司法書士選びのポイントの一つだと思います。

当事務所にご依頼していただく時でも、他の司法書士事務所と比較するときでも
「報酬」をしっかりご確認ください!

相続登記手続の流れ

ご相談(お電話もしくは来所)

まずは、お気軽にお電話してください。フリーダイヤル 0120-958-896

お打ち合わせ
(渡辺司法書士事務所または、お客様ご指定の場所にて。)

相続人代表の方とお打ち合わせをします。相続人全員の方が来所可能な場合は、休日に、お打ち合わせのため当事務所を使用していただいても結構です。

遺産分割協議

戸籍等の取得(お客様or当方)

面倒な戸籍取得を、迅速に収集いたします。

遺産分割協議書の作成(当方)

話し合いの内容を正確に記載していきます。不動産の表示に特に注意します。

オンライン登記申請

当事務所は、全国各地の法務局にオンライン申請が可能です。

遺産分割協議書、登記委任状に押印後、オンライン登記申請

完了

法務局から登記の完了通知がきますので、その後、お客様へご連絡差し上げます。

登記申請~登記完了までは約1週間~10日です。
登記完了後、登記事項証明書、登記識別情報(旧権利証)、相続関係書類一式をお渡しいたします。

相続登記に必要な書類

1.相続登記
  • 被相続人(亡くなられた方)の戸籍・除籍謄本等
  • 被相続人が出生したときから死亡したときまでの戸籍・除籍・改製原戸籍(原則)
  • 被相続人の除住民票の写し
  • 被相続人の最後の住民票
  • 相続人の戸籍謄本
  • 住民票
  • 権利証(登記識別情報通知)
  • 相続登記する不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)※不動産所在地を管轄する法務局(登記所)で取得することができます
  • 相続登記する不動産の固定資産評価証明書※不動産所在地の市区町村役場(東京都23区の場合は都税事務所)で取得することができます
  • 遺産分割協議をする場合は、相続人全員の印鑑証明書
    ※遺産分割協議書に実印で押印していただきます

※戸籍・住民票は当事務所でも取得できます。

ポイント

司法書士は不動産相続登記の依頼を受けた場合、職務上の権限として、戸籍や住民票等を取得する事が可能です。お客様にご用意していただくものは、印鑑証明書ご実印、場合によっては権利証のみです。

ほとんどの手続きや書類集めはこちらで可能です。

2.抵当権抹消登記
  • (根)抵当権設定登記済証※(もしくは登記識別情報通知書)※「受付年月日」、「受付番号」、「登記済」という法務局の朱印が押印された(根)抵当権設定契約書
  • 登記原因証明情報(解除証書・放棄証書・弁済証書・登記原因証明情報等)※金融機関により異なります
  • (根)抵当権者(金融機関等)の委任状
  • (根)抵当権者(金融機関等)の代表者事項証明書(発行後3ケ月以内)※履歴事項全部(または一部)証明書・閉鎖事項一部証明書等の場合もあります
  • お客様(不動産所有者)の委任状※不動産の所有者の委任状です。スタンプ式の印鑑(例:シャチハタ印)での捺印は不可です

お問合せ・ご相談はこちら

遺産相続について、ご不明点などございましたら、
お電話もしくはお問合せフォームよりお気軽にご相談・お問合せください。

お気軽にご相談ください

  • 相続の手続き、何をそろえればいい?
  • 結局費用はいくらかかるの?
  • 亡くなった祖父名義の土地、売却できる?
  • 遺言書って、公正証書遺言書?自筆の遺言書?
  • 大阪の事務所に行って、書類を見せながら相談したい

ささいな相談でも構いません。
あなたさまからのお問合せをお待ちしております。

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代表者 : 渡邉 善忠

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